หน้าที่เปิดอยู่: หน้าแรก / ข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ / กฎหมายอสังหาริมทรัพย์
English
Deutsch
ภาษาไทย

ทุกคำถามที่คุณควรรู้คำตอบ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

การซื้อคอนโดมิเนียม

fold faq

สิ่งที่ควรตรวจสอบสำหรับนักลงทุนในการซื้อบ้าน

ที่นี่เรารวบรวมรายการตรวจสอบที่ควรทำสำหรับทุกคนที่มีความต้องการลงทุนซื้อบ้านในประเทศไทย
เมื่อคุณได้ค้นพบบ้านที่ต้องการ คุณควรทำการนัดหมายเพื่อขอใช้บริการที่ปรึกษาอิสระ และที่ปรึกษาของคุณนั้นไม่ควรมีส่วนเกี่ยวข้องใดๆกับบริษัทรับเหมาก่อสร้าง  เพื่อที่จะให้คุณมีโอกาสดีๆในการรับรู้สิทธิ์ตั้งแต่เริ่มต้นว่าควรทำอะไรบ้าง  ซึ่งโดยปรกติที่ปรึกษา จะให้ค่านายหน้าแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ที่มาตรวจสอบทุกๆอย่างในธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
ซึ่งในกระบวนการตรวจสอบจะประกอบด้วยการตรวจสอบด้านกฎหมายและการตรวจสอบการเงิน   การตรวจสอบการเงินนั้นจะต้องมีขึ้นในขณะที่ธุรกิจจะดำเนินการก่อสร้าง ในขณะที่อีกด้านหนึ่งควรสอบถามเกี่ยวกับแผนการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต  ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะมีผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินในภายหลัง  
และอีกคำแนะนำคือ การตรวจสอบตามกฎหมาย ได้เกี่ยวข้องกับเรื่องถูกกฎหมายทั้งหมดของการทำธุรกรรม   เพื่อที่จะแสดงว่าทุกอย่างถูกต้องผู้รับเหมาควรจัดหาเอกสารดังต่อไปนี้

    •  คำอธิบายรายละเอียดของบริษัทรับเหมาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และรายชื่อบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายและภาษีที่ได้ทำข้อตกลงกันไว้
    • มีข้อมูลที่แน่นอนเกี่ยวกับสิ่งต่าง ๆที่ได้รับการยืนยัน  เช่น ใครคือสถาปนิก ตัวแทนและธนาคารที่บอกถึงสภาพทางการเงิน
    • มีคำอธิบายของตำแหน่งที่ตั้งสิ่งต่าง ๆที่ถูกต้อง ตลอดจนมีการประเมินคุณภาพของดิน
    • มีการรับประกันความปลอดภัยสำหรับการชำระเงินก่อนทำการโอนทรัพย์สินหรือไม่
    • การชำระเงินล่วงหน้าควรโอนไปเข้าบัญชีที่ไว้วางใจได้
    • หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น  จึงควรจ่ายเงินทั้งหมดให้แก่ผู้รับเหมา
    • มีกฎหมายที่ต้องปฏิบัติตาม  โดยเฉพาะเกี่ยวกับสิ่งก่อสร้าง  และสภาพแวดล้อมหรือไม่
    • สิ่งต่าง ๆ ได้จัดสร้างไว้ในพื้นที่ ซึ่ง ตรงตามการออกแบบ เช่นตัวอาคารและเขตที่อยู่อาศัยหรือไม่
    • มีการรับประกันในการดำเนินการจนเสร็จสิ้นโครงการและมีการสนับสนุนจากสมาคมสถาปนิกและวิศวกรหรือไม่
    • เช่นเคย เราไม่สามารถรับประกันได้ว่ารายการตรวจสอบเหล่านี้สมบูรณ์แบบ  แต่เป็นคำแนะคำและการช่วยเหลือบางส่วน เพื่อศักยภาพของนักลงทุน
    Category: Buying a Condo
    fold faq

    คอนโดมิเนียมหมายถึงอะไร

    ในประเทศไทย คอนโดมิเนียม หมายถึง ที่อยู่อาศัยที่เป็นอาคารก่อสร้างที่แบ่งเป็นห้องส่วนตัวที่ขายให้กับบุคคลที่สามารถเป็นเจ้าของได้  ผู้อยู่อาศัยสามารถเป็นเจ้าของร่วมกัน ในส่วนของสระว่ายน้ำ  สวน  ฟิตเนส  ห้องโถง และ บริเวณอื่น ๆ
    ความแตกต่างระหว่างคอนโดมิเนียม กับบ้านเดี่ยวคือ ความสามารถเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งที่ดินของโครงการคอนโดมิเนียมจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ  โดยปกติแล้วค่าบำรุงรักษาภายนอกจะกำหนดเก็บจากเจ้าของห้องซึ่งได้ทำการตกลงกันแล้วตามกฎที่แน่นอน  ส่วนผนังภายนอกและหลังคาอยู่ในความดูแลของบริษัทรับประกันที่ทำไว้  แต่ส่วนการตกแต่งภายในเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของห้อง

    Category: Buying a Condo
    fold faq

    ฉันสามารถเป็นเจ้าของโดยมีกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยหรือไม่

    การซื้อคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องที่ง่ายที่สุดและเป็นหนทางที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ส่วนการซื้อการขายจะต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดปี พ.ศ. 2535 (1992)
    ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมโดยใช้ชื่อของตนเองได้โดยจำนวนห้องชุดที่สามารถซื้อได้จะต้องไม่เกินกว่า 49 เปอร์เซนต์ของ จำนวนห้องชุดทั้งหมด
    เงินที่จะนำมาซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องเป็นเงินต่างประเทศที่ได้โอนมายังธนาคารของประเทศไทยและ ทางธนาคารได้ออกหนังสือรับรองการเงิน ตท.3 ให้
    เจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจะได้รับใบทะเบียนบ้านของห้องที่เป็นเจ้าของ

    Category: Buying a Condo
    fold faq

    ค่าบริการอะไรบ้างที่ต้องจ่ายสำหรับผู้อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม

    ค่าบริการค่อนข้างต่ำสำหรับประเทศไทย  จะมีการบำรุงรักษาในส่วนพื้นที่ทั่วไป เช่น ลิฟท์ สระน้ำ และเฉลียง รวมถึงค่าบำรุงที่ได้กำหนดไว้ตั้งแต่ประกาศขายซึ่งจะเก็บค่าบริการรายปีทุกปี

    ค่าบริการคิดเป็นถัวเฉลี่ย  อย่างไรก็ตามก็มีการพิจารณาเปลี่ยนแปลงตามระดับความหรูหราตามโครงสร้างพื้นฐาน

    การตรวจสอบรายละเอียดก่อนซื้อคอนโดมิเนียม

    • สอบถามเกี่ยวกับการจัดสรรพื้นที่แก่ชาวต่างชาติของโครงการ  ซึ่งมีความสำคัญต่อการซื้อในชื่อของชาวต่างชาติ โดยติดต่อกับผู้มีหน้าที่ดูแลโครงการสังเกตว่าเขาได้ให้ข้อมูลด้วยความยินดี
    • แต่ละคอนโดมิเนียมจะมีนิติบุคคลอาคารชุดที่เป็นเจ้าของที่มีหน้าที่ดูแลคอนโด  และจะมีการประชุมอย่างน้อยปีละครั้ง มันเป็นระเบียบตามกฎหมายที่จะต้องมีการประชุมนิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าของ ซึ่งในการประชุมแต่ละครั้งจะมีการพูดถึงปัญหาการอยู่อาศัยและแนวทางแก้ไข
    • อ่านกฏของคอนโดมิเนียม อ่านกฏการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม ซึ่งสามารถหาเอกสารที่ได้รับการกลั่นกรองแล้วจากสำนักงานที่ดิน ตรวจสอบว่ากฏการอยู่อาศัยนั้นมีให้เห็นอยู่
    • พูดคุยกับผู้อยู่อาศัยที่ไม่มีหน้าที่เกี่ยวข้องกับการดูแลคอนโดมิเนียม
    • สอบถามถึงบัญชีงบดุลของคอนโดมิเนียมซึ่งควรได้รับการรับรองจากสมุหบัญชี
    • ทำข้อสอบถามเกี่ยวกับงานบำรุงรักษา และงานที่ได้ทำเพื่อให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพดี
    • มีเงินกองทุนหรือไม่ และเพียงพอหรือไม่
    • ตรวจสอบนโยบายการประกันภัยของคอนโดมิเนียม  ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างและที่ดิน (ส่วนนี้ไม่เกี่ยวกับความรับผิดชอบภายในห้องชุด)
    • เงินอุดหนุนประจำปีของเจ้าของห้องชุดสำหรับการบำรุงรักษาคอนโดมิเนียม(ค่าบำรุงรักษา)
    • ตรวจสอบมาตรฐานการรักษาความปลอดภัยทั้งภายในและภายนอก
    • มีบุคคลสามารถติดต่อได้ตลอดเวลาในกรณีฉุกเฉินหรือไม่
    • คอนโดนี้มีการรักษาความปลอดภัยที่ดีหรือไม่ หรือสามารถเข้าออกได้โดยไม่มีการตรวจสอบ
    • บริเวณโดยรอบถังขยะสะอาดหรือไม่  และมีการเข้ามาเก็บขยะกี่ครั้ง
    • มีการติดตั้งระบบการสื่อสารแบบใดในสถานที่นี้  ซึ่งความจำเป็นสำหรับผู้ใช้อินเตอร์เน็ต อาจจะไม่ครอบคลุมทุกพื้นที่  แล้วหากจะติดตั้งจะเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าใด
    • มีสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้างที่เป็นส่วนรวม และเงื่อนไขการใช้บริการ
    • สิ่งอำนวยความสะดวกได้บริการแก่ผู้ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของหรือไม่
    • มองไปที่สิ่งก่อสร้างซึ่งคุณสามารถตรวจสอบได้ว่ามีตึกเก่าที่วันหนึ่งอาจจะมีการก่อสร้างตึกใหม่ที่อาจจะปิดบังวิวทิวทัศน์ของคุณ
    • ลานจอดรถควรเป็นปกติของที่อยู่อาศัย และไม่ควรมีการจัดให้เฉพาะแก่ผู้ใด
    • ตรวจสอบการรอคอยลิฟท์ในช่วงวันหยุด
    • มีจำนวนห้องกี่ห้องที่ยังคงว่างอยู่
    • มีจำนวนห้องกี่ห้องที่ขายหรือให้เช่า
    • ถ้าผู้ดูแลคอนโดมีบริการการซื้อการขายคอนโด  สอบถามราคาค่าบริการ หรือเป็นการบริการที่รวมอยู่แล้วหรือไม่

    หากได้ดำเนินการตรวจสอบรายละเอียดข้างต้นนี้ อย่าได้สมมติว่ามีทุกอย่างสมบูรณ์ แต่ถ้ามันแสดงให้เห็นถึงการเริ่มต้นที่ดีแล้วก็จะทำให้เรารู้สึกอุ่นใจแม้จะอยู่นอกห้องตัวเอง

    Category: Buying a Condo

    การซื้อบ้าน และที่ดิน

    fold faq

    กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์

    การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
    การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถทำได้ง่ายกว่าประเทศอื่น สำนักงานที่ดินที่มีประสิทธิภาพและเอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ต้องการเป็นเจ้าของสามารถจัดเตรียมได้ง่าย ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาประมาณ  30 ถึง  60  วัน ซึ่งการซื้อขายสามารถทำได้เร็วโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดซื้อขายใหม่  นี่เป็นส่วนสำคัญที่กำหนดเป็นเงื่อนไขการตลาดของไทย  ด้วยจำนวนสัดส่วนที่สูงของผู้ซื้อด้วยเงินสด และจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ในราชอาณาจักร ทำให้กระบวนการต่างๆ มีความซับซ้อนน้อยกว่าประเทศอื่น อย่างไรก็ตามความพยายามยังเป็นสิ่งที่แนะนำอยู่ซึ่งก่อนหน้านี้ยังมีความสมเหตุสมผลที่จะยอมรับการตรวจสอบอย่างสมบูรณ์แบบของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ
    กระบวนการซื้อ
    เมื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้ถูกเลือก การตรวจสอบควรจะทำได้  ภาพลักษณ์ภายในควรจะเป็นตัววัดที่ดีของเงื่อนไขการเลือกอสังหาริมทรัพย์ของผู้เลือกซึ่งมันจะต้องเหมาะสมในตัวเองและคงทนถาวร  สำหรับผู้จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่จะต้องเลือกอย่างชาญฉลาดรวมถึงการตรวจสอบถึงโครงสร้างการก่อสร้าง และ การประเมินค่า  ในกรณีของคอนโด และบ้านที่มีการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกร่วมกันควรตรวจสอบพื้นที่โดยทั่วไปและตรวจสอบประวัติการบำรุงรักษา
    มันเป็นงานเริ่มต้นของตัวแทนที่จะต้องหาผู้ซื้อที่มีความประทับใจในคำแนะนำอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย และให้ข้อมูลผู้ขายทันทีที่มีผู้สนใจ ตัวแทนจะต้องไม่ยุ่งเกี่ยวกับการต่อรองของทั้งสองฝ่ายที่ทำการตกลงกัน เมื่อได้ประสานงานกับผู้ค้าโดยตรง การลดราคาอาจจะทำตามกระแสการตลาด ปกติราคาจะถูกตั้งไว้แล้ว ซึ่งอาจจะยินยอมที่จะรับข้อเสนอฟรี เช่น แอร์ หรือเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งภายใน
    เมื่อทั้งสองฝ่ายได้ตกลงราคากันแล้ว สามารถให้ทนายความดำเนินการได้  บางตัวแทนเสนอที่จะจัดเตรียมสัญญาและเอกสารด้วยตัวเอง  แต่จะเป็นความคิดที่ดีที่จะจ้างทนายของคุณเองซึ่งคุณสามารถตัดสินใจอย่างเป็นอิสระ  หรืออีกทางหนึ่งคือทนายพื้นที่สามารถขอค่านายหน้าในการให้ข้อเสนอแนะสำหรับลูกความให้ทำการเซ็นต์ข้อตกลง
    โดยปกติทนายจะเป็นคนร่างสัญญา จ้างคนรังวัดที่ดินและดูสถิติที่ดิน และถ้าทุกอย่างเรียบร้อยสามารถเซ็นต์สัญญาและจ่ายมัดจำโดยปกติจะตกลงจ่ายมัดจำกันในจำนวน  10  เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเฉพาะส่วนสัญญานี้หากผู้ซื้อไม่สามารถดำเนินการใดๆให้เสร็จสิ้นสัญญา เงินมัดจำที่จ่ายไว้กับผู้ขายล่วงหน้า ผู้ขายสามารถยึดเงินจำนวนนี้ไว้ได้
    จะมีการกำหนดเป็นเงื่อนไขในสัญญาถึงกำหนดเวลาจ่ายค่างวด  โดยปกติจะกำหนดประมาณ  30 วันถึง  90  วัน และอาจจะเป็นการง่ายขึ้นถ้าหากผู้ซื้อได้ตกลงโดยตรงหลังจากที่จ่ายมัดจำแล้วว่าจะชำระเป็นรายเดือน หรือรายปี โดยเฉพาะถ้าหากยังคงอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
    เมื่อครบกำหนดสัญญา  จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญา หรือทนายตัวแทนจะต้องไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อเจ้าของ  ณ สำนักงานที่ดิน การโอนเงินงวดสุดท้ายจะต้องทำในเวลาเดียวกันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และออกใบเสร็จรับเงินเพื่อแสดงว่าการขายได้เสร็จสิ้นลง
    ในการโอนกรรมสิทธิ์จะใช้เวลาประมาณ 1  วัน และถ้าหากสำนักงานที่ดินไม่ยุ่งมากก็สามารถดำเนินการได้ภายใน 1  ชั่วโมง เมื่อการโอนเสร็จสิ้น ผู้ขายจะได้รับเงิน ส่วนผู้ซื้อจะได้ถือกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์คนใหม่

    fold faq

    ฉันสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านในประเทศไทยหรือไม่ ?

    การถือครองให้เป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497, กฎหมายแพ่งและพาณิชย์, พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร 2518 และ กฎระเบียบที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย
    และแม้ว่าคุณจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านหรือสิ่งก่อสร้างในชื่อของคุณเอง  แต่ตามกฎหมายไทยยังไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินได้  แต่ยังคงมีหลายวิธีที่คุณสามารถใช้เป็นอุบายหาทางออกของกฎนี้ :

    • ลงทุนในบริษัทเอกชนไทย ซึ่งตามกฎหมายที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนของบริษัทเอกชนอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ของหุ้น ส่วนที่เหลือ 51% ของหุ้นต้องเป็นหุ้นที่ถือครองโดยคนไทย 

    นี้เป็นวิธีที่ได้นำมาใช้โดยคนนับหมื่นของชาวต่างชาติที่สามารถปกป้องความ เป็นเจ้าของทรัพย์สินของพวกเขาเองภายในกรอบของกฎหมาย    ผู้เขียนไม่ทราบกรณีใดๆที่ซึ่งสัญญาดังกล่าวได้ถูกยกเลิกตราบเท่าที่กฎ พื้นฐานบางอย่างยังได้รับการปฏิบัติ   ขั้นตอนของกระบวนการทั้งหมดนี้  ถูกกฎหมายภายในตัวของมันเอง   และได้รับการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่ทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง      ชาวต่างชาติทุกคนที่ได้ซื้อทรัพย์สินของพวกเขาในวิธีการนี้ สามารถมั่นใจได้ว่าพวกเขาที่เป็นเจ้าของจะไม่ถูกโต้แย้งเพราะกฎหมายไทยไม่ สามารถมีผลแก้ไขย้อนหลังได้   คุณควรพิจารณาในส่วนของการให้คำปรึกษาด้านกฎหมายพร้อมทั้งขอคำแนะนำจากที่ ปรึกษากฎหมาย หรือทนายความ ซึ่งเป็นสิ่งที่อยากเสนอแนะมากที่สุด
    อย่างไรก็ตาม  เราต้องการจะดึงความสนใจของคุณไปยังจุดที่มีความน่าสนใจมากกว่านั้นคือ: 
    บริษัทที่มีชาวต่างชาติลงทุนมากกว่า 40% ที่สามารถซื้อที่ดินได้ ภายใต้มาตรา 74  ของประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งได้ตรวจสอบแล้วโดยสำนักงานที่ดินกลางในกรุงเทพฯ เพื่อให้แน่ใจว่าบริษัทไม่ได้จัดตั้งขึ้น เพียงเพื่อวัตถุประสงค์สร้างกลอุบายหลบเลี่ยงกฎหมายที่ห้ามมิให้ชาวต่างชาติ ถือครองที่ดิน
    ผลลัพธ์ก็คือทำให้การเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติในรูปแบบของบริษัทถูก จำกัดให้  39%  แต่ได้มีการการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับว่า ชาวต่างชาติต้องเป็นคณะกรรมการของบริษัทเท่านั้น และเป็นบุคคลเดียวเท่านั้นในบริษัทที่จะสามารถทำสัญญาข้อตกลงใดๆเป็นผลให้ ผู้ถือหุ้นส่วนน้อยได้ดูแลบริษัททั้งหมด    บริษัทจะต้องส่งงบดุลประจำปีและจะมีภาระภาษี แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่น้อยและทนายความของคุณควรจะสามารถช่วยเหลือคุณได้ตาม ข้างต้น

    • ถือสัญชาติไทย
    • ทำการลงทุนในธุรกิจที่กรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ให้การอนุมัติ
      ( ส่วนใหญ่คุณสามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยอิสระได้ในจำนวนไม่เกิน 1 ไร่ หรือ 1,600 ตารางเมตร )
    • ต้องทำการพิสูจน์ว่านำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ในจำนวนปีที่แน่นอน
    • สัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีพร้อมตัวเลือกในการต่ออายุสัญญา

    สามารถทำได้โดยการทำสัญญาเช่าที่ดิน 30  ปี (อยู่อาศัย) ให้กับชาวต่างชาติในชื่อของชาวต่างชาติ และชำระเงินล่วงหน้าเพื่อต่ออายุสัญญาออกไป ถึงสองช่วงเวลาของระยะเวลาแต่ละ 30 ปี  ชาวต่างชาติอาจยังมีทางที่จะซื้อที่ดินได้ในกรณีที่กฎหมายยอมรับสิทธิ์การ ถือครองที่ดินของชาวต่างชาติเปลี่ยนแปลงไป   ตามกฎหมายไทยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคาร (เช่น บ้าน) ที่สร้างขึ้นในประเทศไทย  เพื่อที่จะบังคับให้เช่าเป็นระยะเวลากว่าสามปีที่และต้องจดทะเบียนที่สำนัก งานที่ดิน  ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์ซึ่งบังคับจ่ายตาม เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าในระยะเวลาเช่าทั้งหมด  สัญญาเช่าเดิมที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วยังคงมีผลบังคับในการใช้แม้ว่า อสังหาริมทรัพย์จะถูกขายไปแล้วก็ตาม

    fold faq

    จะมีการห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยหรือไม่?

    ภายใต้การใช้กฎหมายที่เข้มงวด  ห้ามจริงสำหรับชาวต่างชาติหรือนิติบุคคล (เช่น บริษัทข้ามชาติส่วนใหญ่หรือห้างหุ้นส่วน) ที่จะเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นในกฎนี้ ซึ่งสามารถพบได้ในตัวกฎหมายเอง ตลอดจนมีวิธีอื่นเป็นผลในการซื้อที่ดินและอาคารนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
    ประมวลกฎหมายที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินถ้าพวกเขาสามารถทำตามข้อตกลงนี้  1) ใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น 2) มีพื้นที่ไม่เกินหนึ่งไร่ 3) จำนวนเงินไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทถูกนำเข้าประเทศไทยสำหรับการลงทุนในโครงการที่บีโอไอให้การอนุมัติ  4) ชาวต่างชาติต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงที่ควบคุมลักษณะของธุรกิจที่ชาวต่างชาติประสงค์ที่จะทำ   ในเรื่องของระยะเวลาการรักษาการลงทุน   และสถานที่ที่จะเป็นเจ้าของที่ดิน 5) ต้องได้รับอนุมัติโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
    มาตรา 97 ของกฎหมายไทย  นิยามคำว่าชาวต่างชาติยังขยายไปยังบริษัทจดทะเบียนของไทย  หรือหุ้นส่วนที่ลงทุนเกินกว่าร้อยละสี่สิบเก้าของเงินทุนจดทะเบียนซึ่งมีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ หรือผู้ซึ่งถือหุ้นเกินกว่าครึ่งหนึ่งหรือเป็นหุ้นส่วนที่เป็นชาวต่างชาติ
    สำหรับเจตนาและจุดประสงค์ทั้งหมด   ชาวต่างชาติต่างถูกห้ามการเป็นเจ้าของที่ดินโดยอิสระ และด้วยเหตุผลนี้ข้อเสนอแนะทั้งสามวิธีข้างต้นของโครงสร้างการเป็นเจ้าของ  และการควบคุมดูแล ควรจะมีการพัฒนาต่อไป

    fold faq

    ในสถานะใดที่เป็นไปได้สำหรับชาวต่างชาติที่สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้

    กรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) อาจอนุญาตให้บริษัทต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินได้ในกรณีที่วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นไป สำหรับกิจกรรมการส่งเสริมโดยบีโอไอ ก่อนที่จะซื้อที่ดินทางด้านบีโอไอต้องตรวจสอบที่ดินและแผนการก่อสร้างและยอมรับว่าที่ดิน เหมาะสำหรับส่งเสริมกิจกรรม  หลังจากที่ดินได้ถูกซื้อ อาจจะใช้เพียงเพื่อกิจกรรมนั้น และในกรณีที่ธุรกิจหยุดดำเนินการ  ที่ดินจะต้องถูกจำหน่ายภายในหนึ่งปีเริ่มจากวันที่หยุดดำเนินการ  สิทธิประโยชน์อย่างอื่นในการส่งเสริมของบีโอไอก็คือ  ธุรกิจที่ได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่ดินภายใต้เงื่อนไขเหล่านี้อาจมีสิทธิ์ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอย่างอื่นที่จะจำกัดให้เฉพาะบุคคลต่างด้าวและนิติบุคคล

    fold faq

    ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้หรือไม่แม้ว่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน

    แม้ว่ากฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย  แต่ชาวต่างชาติมีสิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร (ดู "การซื้อคอนโดมิเนียม" ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินโดยอิสระ) ถ้าชาวต่างชาติที่ต้องการจะซื้อที่ดินในประเทศไทยเพื่อที่จะสร้างสิ่งก่อสร้าง  พวกเขามีสองตัวเลือกทั้งในรูปแบบของบริษัทร่วมทุนจำกัดที่บริษัทส่วนใหญ่มีเจ้าของเป็นคนไทยหรือการป้องกันการเช่าระยะยาวเพื่อมีสิทธิ์ต่ออายุสัญญาใหม่

    ข้อมูลเกี่ยวกับกฏหมายทั่วไป และ คำถามและคำตอบ

    fold faq

    การถือกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ

    การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทยเป็นเรื่องง่ายแต่ก็มีข้อจำกัด ซึ่งข้อจำกัดนี้ไม่รวมถึงการซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งสามารถเป็นเจ้าของได้ด้วยชื่อเดียว ในความเป็นจริงแล้วชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เท่าที่ต้องการแต่มีกฏอยู่ว่าโครงการคอนโดมิเนียมนั้นจะต้องมีคนไทยเป็นเจ้าของอยู่  51  เปอร์เซ็นต์ นอกนั้น 49 เปอร์เซ็นต์ซึ่งชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้
    โดยสรุปคือถ้าหากคุณมาถึงก่อนที่ห้องชุดที่แบ่งสำหรับขายให้ชาวต่างชาติจะถูกขายไปหมด คุณก็ไม่มีปัญหาใดๆ ในการซื้อห้องชุดนั้น การขายต่อหรือโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่มีปัญหาใดๆอยู่ภายใต้พื้นฐานการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยอิสระ  ห้องชุดที่เป็นเจ้าของสามารถขายต่อให้กับชาวต่างชาติด้วยกันเองหรือแม้แต่คนไทยซึ่งควรจะเป็นหลังจากที่เปอร์เซ็นต์การเป็นเจ้าของได้มีการเปลี่ยนแปลง โดยมีห้องชุดที่ว่าง หลังจากที่เจ้าของคนไทยในตึกได้ขายห้องชุดให้กับชาวต่างชาติไปแล้ว
    ให้จำไว้ว่า เงินของคุณที่จะนำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากธนาคารต่างประเทศมายังธนาคารเมืองไทยซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินและหรือใบรับรองจากธนาคาร(สิ่งนี้เป็นการควบคุมใหม่สำหรับการป้องกันการฟอกเงิน)
    เมื่อคุณต้องการซื้อบ้าน หรือ แปลงที่ดิน ซึ่งชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ คุณอาจเลือกทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งใน 3 วิธี นี้
    ก)คุณสามารถใช้ชื่อคนไทย (เช่น โดยแต่งงานกับคนไทย)หนทางนี้คุณสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้ยาวนานจนกว่าคุณจะมีปัญหากับคู่คนไทย การกระทำเช่นนี้คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จริง คู่คนไทยของคุณจะเป็นเจ้าของที่ดินจริง
    ข)ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้าน สัญญาเช่าปกติจะใช้เวลา 30  ปีแต่ก็สามารถทำการแก้ไขได้ สัญญาเช่า  30  ปี หมายถึงคุณไม่ได้เป็นเจ้าของจริง ๆ แต่คุณได้รับสิทธิ์ในการดำเนินการดูแลเป็นเวลาอย่างน้อย 30  ปี เหมือนว่าคุณสามารถจัดการได้ 30  ปี และยังสามารถต่อสัญญาได้อีก 30  ปีถึงสองครั้ง อย่างไรก็ตามการต่ออายุสัญญาจะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของผู้ให้เช่า คุณมีโอกาสเพียงเล็กน้อยที่จะประสบความสำเร็จในการต่อสู้ทางกฏหมายสำหรับสัญญาเช่าที่จะต่ออายุสัญญาใหม่
    หนทางที่จะประสบผลสำเร็จคือพัฒนาจากข้อ ก) โดยการซื้อในชื่อของเพื่อน หรือคู่ที่เป็นคน
    ไทย แล้วเอกสารที่ร่างขึ้นจะต้องระบุเหตุผลว่าผู้ให้เช่ากำหนดให้เช่าระยะเวลา  30  ปี และรวมระยะเวลาต่อสัญญาใหม่อีก  สัญญาจะต้องระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต้องแน่ใจว่าสัญญาเช่านี้ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดิน
    วิธีการในการป้องกันการเป็นเจ้าของวิธีนี้สมบูรณ์แบบ อย่างไรก็ตามในการขายต่อ
    อสังหาริมทรัพย์ ข้อแรกต้องมั่นใจว่าเจ้าของปัจจุบันสามารถโอนโฉนดให้เจ้าของใหม่ได้และคืนเงินสดให้คุณ และนี่คือสิ่งที่ไม่สามารถรับรองได้ และอาจจะมีปัญหาอื่นอีกคือเมื่อเจ้าของเสียชิวิตและอสังหาริมทรัพย์ถูกโอนเป็นของทายาท แล้วการทำสัญญาใหม่จะเกิดข้อโต้เถียงได้
    ค)คุณอาจจัดตั้งบริษัทซึ่งหมายถึงการใช้หุ้นส่วนเป็นคนไทย แล้วโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อของบริษัท ซึ่งบริษัทสามารถมอบอำนาจให้สิทธิคุณอยู่อาศัยและในฐานะคณะกรรมการคุณสามารถจัดแจงให้ได้รับเสียงโหวดมากสุดในบริษัทถึงแม้ว่าคุณจะถือหุ้นน้อยก็ตาม  แต่คุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทจะเป็นเจ้าของและการถือหุ้นของคุณในบริษัทจะต้องเป็น 49 เปอร์เซ็นต์หรือน้อยกว่า ตามการรักษาสภาพบริษัทจำกัดของไทย  ถ้าบริษัทเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การถือครองหุ้นของคุณควรจะเหลืออยู่  39  เปอร์เซ็นต์ หรือน้อยกว่า
    บริษัทสามารถจัดตั้งขึ้นโดยทนายความ หรือแม้แต่สำนักงานกฏหมายที่มีความเชี่ยวชาญ
    เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ บ่อยครั้งที่คณะกรรมการของบริษัทได้ถูกจัดขึ้นโดยทนายผู้จัดตั้งบริษัท  ซึ่งมันเป็นสิ่งที่ทนายไม่ค่อยชอบนักถ้าหากจะเลือกคณะกรรมการด้วยตัวคุณเอง  ขอแนะนำว่าอย่างน้อยคุณควรสืบทราบตัวคณะกรรมการและมั่นใจว่าเขาเป็นอิสระจากการมีส่วนเกี่ยวข้องในสัญญาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในขณะที่สิ่งนี้เป็นเรื่องทางเทคนิคที่ผิดกฏหมาย มันกลายเป็นข้อปฏิบัติทั่วไปที่ใช้กับคนนับสิบ ซึ่งไม่ใช่จำนวนนับแสนคนของชาวต่างชาติ
    แม้ว่าผู้ขายคอนโดมิเนียมมีความต้องการที่จะขายกรรมสิทธิ์คอนโดโดยในรูปแบบของ
    บริษัท ใช้อุบายของกฏการเป็นเจ้าของ 49 เปอร์เซ็นต์ แต่การขายคอนโดอีกครั้งหนึ่งจึงเป็นการยาก เช่นเดียวกับการขายห้องชุดที่เป็นของคนไทย ก่อนหน้านี้ไม่แนะนำให้ซื้อคอนโดในรูปแบบของบริษัทเว้นเสียแต่ว่าคุณได้รับส่วนลดที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับห้องชุดอื่นที่อยู่ภายใต้การจัดสรรเพื่อชาวต่างชาติ

    fold faq

    โครงการด้านการเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์

    สำหรับคนไทย  การจำนองไม่เป็นเรื่องที่กวดขันรัดกุมมากดังเช่นในประเทศต่างๆ หลังจาก พ.ศ. 2542 วิกฤตการธนาคารเอเชียอาจจะมีการรัดกุมขึ้นมาเล็กน้อย และก่อนหน้านี้ไม่ได้มีการเปิดเผยแก่ตลาดบ้านอย่างเช่นทางตะวันตก นี่ก็หมายถึงว่าคนไทยมีโอกาสที่ดีในการได้รับอนุมัติเงินกู้จากการจำนอง และยังหมายถึงว่าในเวลาอันใกล้นี้ ความต้องการจะกลายเป็นความเคร่งครัดมากขึ้นกว่าตลาดตะวันตกที่ยังคงไม่กวดขันมาก
    ยิ่งไปกว่านั้น ตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ตระหนักมากถึงกระบวนการของการกลับมาเป็นเจ้าของอีกครั้งจะเป็นการยาวนานและยืดระยะเวลาไปหลายปี แต่ความสำคัญของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังน้อยกว่าความปลอดภัยของเงินกู้ แต่สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่าคือตรวจสอบให้มั่นใจว่าการจ่ายเงินคืนแต่ละเดือนตรงเวลา หรืออีกความหมายหนึ่ง ผู้ให้กู้ในประเทศไทยมองหาความแน่นอนของภูมิหลัง เหมือนกับประวัติการทำงานของลูกจ้าง เช่นเดียวกับใบเสร็จจ่ายเงิน หรือเอกสารอื่นที่สนับสนุนการจ้างงานในอนาคต
    ในทุกกรณี มันจะเป็นการยากที่จะได้รับการสนับสนุนการเงินจากธนาคารมากกว่า 70 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ ดังนั้นเพื่อเป็นการรับประกันควรจะมีเงินดาวในมือไว้แล้ว
    สำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับสนับสนุนด้านการเงินในประเทศไทย อย่างไรก็ตามชาวต่างชาติผู้ซึ่งมีใบอนุญาตทำงาน สามารถแสดงประวัติการทำงานที่แน่นอน เช่นเดียวกับการจ่ายเงินเพื่อสุขภาพ สามารถได้รับเงินกู้จากการจำนองจากธนาคารของประเทศไทยขณะที่ธนาคารเหล่านี้ได้เห็นถึงข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในปัจจุบัน โดยปกติเขาจะขยายวงเงินกู้เพื่อการซื้อคอนโดมิเนียมที่ขายในส่วนของห้องชุดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอิสระเท่านั้น สำหรับชาวต่างชาติคนอื่นที่มองหาการเงินสำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในขณะที่เขายังคงทำงานอยู่ในประเทศของเขาซึ่งจะมีทางเลือกที่จำกัดจากผู้ค้าหรือเจ้าของ หรือได้รับความไม่มั่นคงด้านเงินกู้จากธนาคารในประเทศของเขา

    การจัดการด้านการเงินโดยเจ้าของ

    การปฏิบัติเมื่อเร็ว ๆนี้การจัดการด้านการเงินโดยเจ้าของ เป็นที่นิยมมากในประเทศไทย  เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีความจำเป็นที่จะต้องการเงินทั้งหมดจากการขาย อาจจะยินดีที่จะเสนอการจ่ายในระบบเงินผ่อน แล้วคิดดอกเบี้ยเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคารปัจจุบัน 
    ผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงในราคาขาย และเงินดาวและขอบเขตระยะเวลาการชำระหนี้ในจำนวนเต็มรวมดอกเบี้ย
    เงื่อนไขต่าง ๆสามารถตกลงกันอย่างอิสระ และต้องตกลงทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

    fold faq

    การตรวจสอบเอกสารสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์

    • โฉนด · เอกสารจากนิติบุคคลของอสังหาริมทรัพย์ที่ซึ่งมีพื้นที่ทั่วไป (เช่นคอนโดมิเนียม) ระบุถึงค่าบำรุงรักษาได้จ่ายแล้ว
    • สำเนาพาสปอร์ต หรือสำเนาบัตรประชาชนทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
    •  สำเนา เอกสารการเข้าเมือง(ในพาสปอร์ต) ของผู้ซื้อ และ หรือ ผู้ขายในกรณีที่เป็นชาวต่างชาติ · สัญญาซื้อ
    • ตท.3 จากธนาคารของผู้ซื้อที่เป็นตัวชี้ทางการเงินว่าได้นำมาจากต่างประเทศ(สำหรับการซื้อในชื่อของชาวต่างชาติเท่านั้น) คุณต้องการที่จะรู้มากไปกว่านี้ไหมเกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถ้าเป็นเช่นนั้น เราขอแนะนำหนังสือที่เขียนโดยนักกฏหมายมืออาชีพ Rene Philippe R. Duboit เรื่อง จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร และยังสามารถซื้อออนไลด์ได้ที่อเมซอน หรือ ในประเทศไทยที่ ร้านหนังสือ เอเชียบุ๊ค หมายเลข ISBN คือ 978-974-613-509-2 
    fold faq

    อะไรคือสัญญาเช่าที่ดินและสิทธิ์ในการต่ออายุสัญญาใหม่

    ตั้งแต่ที่ชาวต่างชาติไม่ได้ถูกห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทางหนึ่งที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการได้มาซึ่งที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่มีอยู่คือการได้ครอบครองชั่วคราวในเวลา30 ปีของสัญญาเช่าที่ดิน และทางเลือกที่จะขยายเวลาของสัญญาอีก30 ปี สัญญาเช่าที่ดินกำหนดไว้30 ปียกเว้นที่ดินที่ใช้สำหรับจุดประสงค์ด้านอุตสาหกรรมซึ่งสามารถกำหนดเป็น 50 ปี คล้าย ๆ กัน การต่ออายุสัญญาถูกกำหนดไว้ 3 ช่วง ของ 30 และ 50 ปี ตามลำดับ ก่อนจะมีการต่ออายุสัญญาใหม่สำหรับสัญญาเช่าที่ดินที่ต้องการ อย่างไรก็ตามการต่ออายุสัญญาใหม่ 30 ปี สัญญาเช่าที่ดินนี้เป็นเหมือนอุบายหรือสัญญาว่าจะต่ออายุตลอดไปซึ่งเป็นไปไม่ได้ง่าย หรือไม่สามารถต่อสู้คดีทางกฏหมาย การครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่าที่ดินที่เจ้าของเป็นเจ้าของอาคารได้รับการคุ้มครองเพราะว่าอาคารก่อสร้างตั้งอยู่บนที่ดินนั้น ถ้าเจ้าของอาคาร ไม่ใช่คนเดียวกับเจ้าของที่ดิน ไม่สามารถยึดครองโดยผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าที่ดินจบสิ้นลง สัญญาเช่าที่ดินระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี มีผลบังคับเฉพาะเวลา 3 ปีเท่านั้น เว้นแต่เขาได้ทำการจดทะเบียนไว้ ณ สำนักงานที่ดิน นั่นหมายถึงสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีจะต้องทำการจดทะเบียนไว้กับสำนักงานที่ดิน ส่วนเพิ่มเติม สัญญาเช่าที่ดินยังคงสมบูรณ์ถูกต้องแม้ว่าที่ดินจะถูกขายไป

    fold faq

    ตท.3 คืออะไร

    ตท.3 คือหนังสือที่ธนาคารออกให้เมื่อคุณโอนเงินจากบัญชีต่างประเทศมายังบัญชีของคุณในประเทศไทย
    คุณต้องขอใบเสร็จรับเงิน สำหรับหนังสือ ตท.3 เมื่อคุณได้โอนเงินมาประเทศไทยสำหรับซื้อคอนโดมิเนียม และหนังสือ ตท.3  จะต้องแจ้งว่าการโอนเงินเพื่อจุดประสงค์ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น รหัส  5.22

    fold faq

    โฉนดที่ดินต่างๆ ออกให้ในประเทศไทยใช่ไหม

    ใช่ ซึ่งเขาเรียกกันว่า โฉนด  หรือ นส 4 จ  หรือ ที่มีความสำคัญน้อยลงไป คือ นส 3 ก เหล่านี้เป็นเอกสารที่เกี่ยวกับสิทธิ์ในที่ดินเพราะว่ามันบอกความเป็นเจ้าของแต่ผู้เดียว ที่ดินคืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้ทำการรังวัดพื้นที่และเขตแดนโดยใช้ GPS หรือเครื่องมือวัดเขตแดน ที่ดินแต่ละส่วนสามารถแบ่งแยกให้เป็นแปลงเล็กได้
    สำหรับที่ดินที่ไม่ผ่านการตรวจสอบรังวัด ก็จะมีเอกสารรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน

    fold faq

    ภรรยาคนไทยที่มีสามีเป็นชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้หรือไม่

    ก่อน พ.ศ 2543  ผู้หญิงไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติจะเสียสิทธิ์ในการซื้อที่ดินในประเทศไทยแต่ยังมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ได้มาก่อนการแต่งงาน ซึ่งได้เปลี่ยนแปลงแล้ว  ตามระเบียบข้อกำหนด พ.ศ. 2544  คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ แต่คู่สมรสจะต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าเงินที่นำมาซื้อที่ดินเป็นเงินของตนเองไม่ได้รับการสนับสนุนจากชาวต่างชาติ ซึ่งสิ่งนี้จะเป็นผลเมื่อคู่สมรสได้เซ็นต์ลงในข้อแถลงการณ์ซึ่งกล่าวว่าเงินจำนวนที่ซื้อนี้เป็นของคู่สมรสคนไทยก่อนที่ยังไม่ได้แต่งงานและ ชาวต่างชาติไม่สามารถเรียกร้องอะไรได้

    fold faq

    บริษัทจำกัดรับผิดชอบอย่างไรในการให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

    การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนามของบริษัท ด้วยข้อจำกัดความรับผิดชอบซึ่งเป็นวิธีนิยมของผู้ลงทุนชาวต่างชาติ ตามระเบียบทั่วไปของประเทศไทย สำนักงานที่ดินย่อมต้องการคนไทยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ส่วนใหญ่ในการซื้อที่ดินตามกฏหมาย  รัฐบาลได้บอกชัดเจนว่าสิ่งสำคัญที่สุดคือค้นหาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีความเกี่ยวข้องกับการได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดินตามวิธีนี้

    fold faq

    ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์บางรายให้การรับประกันคืนเงิน แล้วการรับประกันนั้นน่าเชื่อถือหรือ

    การให้สัญญาการรับประกันคืนเงินจะต้องใช้ความรอบคอบ ซึ่งการคืนเงินจะเป็นไปตามสถานะทางการตลาดซึ่งไม่มีใครสามารถทำนายได้อย่างถูกต้อง คำถามอื่นอีกก็คือ  อะไรคือการรับประกันที่แน่นอน บางผู้ค้าให้ข้อเสนอจ่ายคืนทั้งหมด  บางคนให้ข้อเสนอจ่ายคืนบางส่วน หรือจ่ายคืนผลแบ่งกำไรจากโครงการ  และหลังจากนั้นก็ยากที่จะควบคุมได้  โดยเฉพาะในครั้งแรกที่ผู้ค้าไม่อยู่ในฐานะผู้คำนวณเงินรับประกันและยังมีภาษีที่เกี่ยวข้อง ถ้าหากว่าบริษัทที่มีชื่อได้ให้ข้อเสนอการรับประกันและโอกาสที่เขาจะจัดส่งให้ ถ้าคุณยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับคำมั่นสัญญานั้นก็ปฏิเสธข้อเสนอและเปลี่ยนเป็นขอส่วนลดแทน

    fold faq

    จะทำอย่างไรเพื่อลดอัตราการเสี่ยงในการซื้อเมื่อไม่อยู่ในแผน

    มันเห็นชัดเจนว่ามีความเสี่ยงจากการซื้อจากผู้ค้าโดยไม่วางแผนไว้ก่อนมากกว่าซื้อจากบุคคลที่มีชื่อเสียง และสถิติในโครงการที่เสร็จสิ้นสมบูรณ์  การปฏิบัตินี้ไม่ได้เป็นเรื่องธรรมดาที่เกิดในประเทศไทย การใช้บุคคลที่ไว้ใจได้  ตัวอย่างเช่นทนายความ จะช่วยลดอัตราการเสี่ยงอย่างแน่นอน  บุคคลที่น่าเชื่อถือเป็นบุคคลที่มีความสำคัญที่จะใช้เป็นสิ่งประกันความสำเร็จของการติดต่อกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย  ซึ่งเขาจะทำหน้าที่เป็นตัวกลางในเรื่องของเอกสารและเงินทุนที่จะจัดส่งไปให้บุคคลที่เหมาะสมหลังจากที่การติดต่อเป็นผลสำเร็จเมื่อผู้ซื้อได้เข้าไปที่โครงการ  สามารถสอบถามผู้ค้าถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือการทำสัญญาเช่าในแปลงที่ผู้ซื้อจะซื้อหลังจากที่มีการจ่ายค่ามัดจำแล้ว  แต่ไม่สามารถทำได้เมื่อต้องการจะซื้อคอนโดเพราะว่าใบอนุญาตคอนโดและเอกสารสามารถออกได้หลังจากที่การก่อสร้างดำเนินการแล้ว  90  เปอร์เซ็นต์
    ให้แน่ใจว่าเงื่อนไขการจ่ายเงินสัมพันธ์กับการก่อสร้างซึ่งจะต้องเสร็จก่อนการกำหนดการจ่ายเงิน

    fold faq

    มีภาษีและค่าใช้สอยอื่น ๆในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่

    เมื่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการซื้อการขาย  จะมีเรื่องภาษี 4 อย่างที่ต้องคำนึง
    1.    ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) คิด 2 เปอร์เซ็นต์จากการประเมินราคาที่ดิน
    2.    อากรแสตมป์/ค่าธรรมเนียม  0.5 เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อขาย  แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
    3.    ภาษีธุรกิจเฉพาะ  3.3 เปอร์เซ็นต์3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ภาษีนี้จะเก็บจากการขายโดยบริษัทหรือ การขายจากบุคคลไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี
    4.    ภาษีเงินได้ ซึ่งคำนวณตามความซับซ้อนของการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์  ระยะเวลาการเป็นเจ้าของ และเหมาะสมกับอัตรารายได้ของบุคคล ในการปฏิบัติ จะเป็นน้อยกว่า 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาต่ำ และปานกลางของอสังหาริมทรัพย์  และสูงขึ้นถึง  3 เปอร์เซ็นต์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง
    ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีพื้นฐานจากการประเมินค่าอย่างคล่าว ซึ่งเป็นการตัดสินใจของสำนักงานที่ดินพื้นที่มากกว่าประเมินค่าทางการตลาด ไม่มีกฏเฉพาะเจาะจงว่าใครจะเป็นผู้จ่ายภาษีอันไหน  มันเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการต่อรอง ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

    fold faq

    มีภาษีที่ต้องจ่ายในขณะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์หรือไม่

    ไม่มีภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ของชาติตะวันตก อย่างไรก็ตามการเปรียบเทียบภาษีในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้แก่ ภาษีที่ดิน และภาษีโรงเรือน ภาษีที่ดินจัดเก็บในอัตราที่ต่ำ ในความเป็นจริงมูลค่าที่จัดเก็บค่อนข้างเป็นการรบกวนให้ทำ ถ้าเป็นเช่นนั้น โดยปกติจะรอให้หลายปีก่อนจนกระทั่งจำนวนสะสมมากขึ้น  ส่วนภาษีโรงเรือน เกี่ยวข้องเฉพาะเรื่องโรงเรือน อาคาร สิ่งปลูกสร้างต่างๆเท่านั้น ซึ่งจะจัดเก็บโดยสำนักงานเทศบาลหรือสำนักงานอำเภอซึ่งใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ที่มีจุดประสงค์เพื่อการค้าเท่านั้น

    fold faq

    เป็นไปได้หรือไม่ที่จะได้รับเงินกู้

    โดยปกติแล้วชาติต่างชาติจะไม่สามารถกู้เงินสำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย แต่อย่างไรก็ตาม สถาบันเงินกู้ในประเทศไทยทั้งหมดต่างจัดหาเงินกู้เพื่อคนไทยและบริษัทของไทยในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
    บ่อยครั้งที่ผู้ค้าได้จัดแจงให้ลูกค้าให้ได้รับการจัดการด้านการเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งควรจะได้บันทึกไว้ว่าโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดการผ่อนจ่ายเงินสามารถจัดทำให้มีการขยายเวลาผ่อนสูงถึง  24  เดือน
    หลังจากการผ่อนจ่ายได้จัดทำขึ้น สัญญาการขายจะต้องจัดทำขึ้น และยังคงบัญชีที่ได้จ่ายตลอดการกู้ยืมซึ่งออกเงินทุนโดยสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินต้องการให้คุณจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นหลักประกัน

    fold faq

    สิ่งที่ควรรู้อื่นๆ เกี่ยวกับการจำนอง

    เอกสารการจำนองที่ดินในประเทศไทยจะต้องเขียนขึ้นและได้รับการจดทะเบียนไว้จากสำนักงานที่ดิน อาคารก่อสร้างที่ก่อสร้างในที่ดินหลังจากวันที่ได้จำนอง ไม่ได้คิดรวมด้วยกับการจำนอง เว้นเสียแต่ได้ตกลงกันก่อนหน้าที่จะมีการเซ็นต์เอกสารการจำนอง นอกจากนั้น  อาคารก่อสร้างและสิ่งก่อสร้างถาวรอื่นๆสามารถทำการจำนองแยกออกไปต่างหากได้และควรได้รับการจดทะเบียนไว้จากสำนักงานที่ดิน หรือสำนักงานอำเภอ

     

    คุณต้องการที่จะรู้มากไปกว่านี้ไหมเกี่ยวกับเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย 

    ถ้าเป็นเช่นนั้น เราขอแนะนำหนังสือที่เขียนโดยนักกฏหมายมืออาชีพ Rene Philippe R. Duboit เรื่อง จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร และยังสามารถซื้อออนไลด์ได้ที่อเมซอน หรือ ในประเทศไทยที่ ร้านหนังสือ เอเชียบุ๊ค หมายเลข ISBN คือ 978-974-613-509-2

    ข้อเสนอแนะ
    หากคุณพิจารณาดำเนินการจัดการเรื่องทรัพย์สิน (ซื้อ / ขาย) ขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน กฎหมายระดับมืออาชีพ.
    เราจึงไ ด้เลือกในตัวเลือกที่เป็นที่รู้จักกันดีและได้ทดสอบแล้วว่าบริษัทสำนักงานกฎหมาย และแปลเอกสารได้ก่อตั้งมาเป็นเวลานานในพื้นที่ของคุณซึ่งเรามั่นใจว่าเราสามารถแนะนำให้คุณได้สำหรับตัวช่วยเพิ่มเติม เพื่อค้นหาตัวอย่างสัญญา ต่างๆในแต่ละข้อตกลงของทรัพย์สิน

    ข้อยกเว้นในความรับผิดชอบ
    ทุกบทความที่แสดงในเว็บไซต์ Thailand-Property-Gate ได้ผ่านการค้นคว้าอย่างละเอียด และต่างก็เป็นงานที่น่าเชื่อถือ จากแหล่งที่เป็นมืออาชีพ อย่างไรก็ตาม Thailand-Property-Gate ไม่รับประกันว่าสิ่งที่ให้การสนับสนุนทั้งหมด นั้นเป็นจริงและถูกต้องทุกอย่าง หรือเขาได้ให้ข้อมูลล่าสุดทางกฏหมาย หรือเป็นข้อมูลทั่วไป Thailand-Property-Gateมีความตั้งใจที่จะให้สิ่งที่ให้การสนับสนุนเหล่านี้ไม่ถูกเผยแพร่เป็นการส่วนตัว หรือใช้เป็นข้อแนะนำทางกฏหมาย หรือใช้เป็นการเสนอแนะ